6 conseils pour se lancer dans la location

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Louer une chambre, la totalité de son appartement ou sa résidence de vacances est devenu une nouvelle source de revenus pour beaucoup. Facile à condition de respecter quelques règles.

Eh non ! Louer sa résidence principale ou secondaire quelques jours ou semaines par an n’est pas un passe-temps lucratif réservé aux jeunes trentenaires accros à l’économie collaborative. Prenez le célèbre site Airbnb.fr, par exemple : 15% de ses hôtes ont plus de 60 ans et louent, en moyenne, 23 nuits par an, pour 3 000 euros de revenus ! Alors, pourquoi pas vous ? Pour quelques nuitées, vous pourrez financer une partie de vos charges et/ou éviter que votre logement ne reste vide ou ne s’abîme en votre absence. Voici quelques clés pour arrondir vos fins de mois sans prendre de risques.

1/ Équipez, décorez, briquez
« Les locataires sont devenus plus exigeants. Literie impeccable, électroménager en bon état, accès Internet et fourniture du linge sont désormais incontournables », énumère Vincent Wermus, directeur général d’Abritel France. Bien équipé ? Reste à dépersonnaliser – cacher les photos, par exemple – et à désencombrer : condamnez un placard ou une pièce pour y enfermer les objets de valeur ou superflus. Soignez la déco : « Les annonces qui ont du succès mettent en scène des biens avec du cachet ou un côté cosy », observe Fabien Desmaux, de Gîtes de France. En cuisine, une batterie d’ustensiles complète est appréciée, tout comme le fait de laisser quelques produits de base à disposition (café, vinaigre, moutarde…) ou de prévoir des équipements spécifiques pour les familles (jeux, lit de bébé, chaise haute, etc.).

2/ Passez par un site dédié
L’essentiel des réservations s’effectue via Internet sur des sites comme Airbnb, Abritel, Booking, Clévacances, Gîtes de France ou Seloger Vacances. Via ces plateformes, ceux qui souhaitent garder la main accèdent facilement à leur annonce, leur calendrier – par exemple pour bloquer une semaine qu’ils ne souhaitent pas louer – et peuvent éditer des contrats de location (chez Airbnb, les contrats ne sont pas systématiques car, en moyenne, les séjours sont courts). Spécificité de Clévacances et de Gîtes de France ? Dotés d’antennes départementales, ces organismes ne référencent les biens qu’après visite d’un expert (quelques jours après votre demande si le logement est prêt), qui classera votre hébergement de 1 à 5 « Épis » chez Gîtes de France, ou de 1 à 5 « Clés » chez Clévacances, selon le confort. Pas d’Internet, ou pas envie de vous occuper des réservations ? Gîtes de France peut tout gérer, moyennant 15% de commissions sur les loyers.

3/ Passez par un agent immobilier

Les propriétaires qui ne sont pas sur place chargent en général une personne de confiance de la remise des clés et de la propreté. Alternative ? Recourir à un agent immobilier. « Il accueillera vos hôtes, assurera les inventaires d’entrée et de sortie, la fourniture et la signature des contrats, la réception de la caution, et orchestrera les différents services (changement du linge, ménage). Et fera intervenir un artisan en cas de pépin, par exemple si vos volets roulants ou le lave-vaisselle rendent l’âme au début d’une location », fait valoir Marion Ferraton, directrice d’OptimHome Gestion. Côté tarifs, si l’agence se charge aussi de la publication de l’annonce – les pros utilisent les mêmes sites que les particuliers – et du planning, il vous en coûtera autour de 30% des loyers. Si vous gérez seul la publicité et le calendrier, plutôt 15%.

4/ Optimisez les réservations
« Soignez les photos, c’est la première chose que regardent les locataires ! », rappelle Sarah Roy, d’Airbnb.fr. Le site offre d’ailleurs à ceux qui le demandent le passage d’un photographe lors de l’inscription. Gîtes de France ou Clévacances peuvent aussi prendre des clichés (facturés dans le forfait d’adhésion, voir tableau). L’annonce doit indiquer précisément la localisation du logement (plage 300 m, boulangerie à 50 m, gare 1,5 km, équitation à 1 km, par exemple), ainsi que la configuration des pièces, la taille des lits, etc. « Pour maximiser les réservations, il est surtout primordial de répondre en quelques heures aux demandes », complète Vincent Wermus d’Abritel. Accepter les paiements en ligne reste aussi un atout, tout comme le fait de bien tenir à jour son calendrier (vigilance si votre annonce figure sur plusieurs supports). Enfin, les avis des précédents vacanciers comptent beaucoup : chouchoutez vos locataires pour obtenir de bonnes notes (conseils d’excursion, bouteille de bienvenue au frais, etc.).

5/ Louez bien assuré …
Vase brisé, tâches sur la moquette… La caution permet d’être indemnisé en cas de menus dégâts (30% du prix de la location selon l’usage). Vous pouvez l’exiger en chèque (le cash reste déconseillé), et chez Airbnb ou Abritel, par carte à la réservation. Pour des dommages plus conséquents, Airbnb inclut dans sa commission une assurance indemnisant jusqu’à 800 000 euros (les clients ne l’utilisent qu’après une nuitée sur 37 000, selon le site). Garantie rassurante, mais pas forcément nécessaire car la plupart des assurances « Multirisques Habitation » couvrent les locations ponctuelles (vérifiez votre contrat). Sachant que l’assurance responsabilité civile du locataire peut aussi vous indemniser. Quid enfin des éventuels préjudices subis par des clients ? Les plus prudents souscriront une extension de responsabilité civile, pour être protégé si l’enfant d’un hôte se blesse en tombant de la balançoire ou si une branche d’arbre abîme un véhicule. Si vous proposez des repas ou petits déjeuners, pensez aussi à la garantie « intoxication alimentaire ».

6/ … et en règle avec l’administration
La loi 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique prévoit une déclaration obligatoire à la mairie pour louer sa résidence principale (c’est déjà le cas pour les résidences secondaires, via le formulaire N° 14004*02 téléchargeable ou à remplir sur place). « En attendant le décret d’application, qui devrait aussi préciser des modalités pour déclarer simplement via Internet, il n’y a pour l’instant aucune démarche administrative à effectuer», rassure Sarah Roy d’Airbnb.fr. Attention, au delà de 120 jours par an, une demande d’autorisation de « changement d’usage » doit aussi être déposée à la mairie dans certaines villes comme Paris, Strasbourg ou Lyon. Pour une résidence secondaire, cette seconde déclaration est systématiquement nécessaire quel que soit le nombre de nuitées, dans les villes de plus de 200 000 habitants, la petite couronne parisienne, ainsi que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants au marché locatif « tendu ».

Dans tous les cas – résidence principale ou secondaire – vous devez faire payer à vos locataires la taxe de séjour si le logement se situe dans l’une des 15 000 communes concernée (0,83 euros maximum par nuit). Pour simplifier, Airbnb la ponctionne désormais directement dans les communes suivantes : Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Chamonix, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Malo, Paris, Strasbourg, et Toulouse (Abritel ne le fait pour l’instant qu’à Paris, et les autres plateformes, pas encore). Côté impôts, enfin, n’oubliez pas de déclarer chaque année vos recettes (lire encadré). Depuis janvier 2017, les sites de réservation ont d’ailleurs l’obligation de vous envoyer chaque année un récapitulatif.

Merci à Vincent Wermus, directeur général France d’Abritel, Fabien Desmaux, responsable du développement de Gîtes de France, Marion Ferraton, directrice d’OptimHome Gestion et Sarah Roy, responsable de la communication d’Airbnb.

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Des revenus à déclarer aux impôts

Indiquez chaque année les loyers dans la déclaration de revenus, catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En-deçà de 32 900 €/an, on bénéficie du régime « micro-BIC », un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes avant imposition. Si le logement est classé « meublé de tourisme », l’abattement grimpe à 71% si les loyers ne dépassent pas 82 200 €/an (50% au delà). Dans les deux cas, on peut aussi opter pour le régime « réel » : on ne bénéficie plus de l’abattement forfaitaire de 50 ou 71%, mais on déduit toutes les charges des loyers (impôts locaux, travaux, amortissement comptable de la valeur du bien, intérêts d’emprunt, commission d’agence, petites annonces…). Dernière précision : au delà de 15 691 € de loyers annuels, s’inscrire au Régime social des indépendants et payer des charges sociales pourrait bientôt devenir obligatoire.

Publié le dans Conso futée

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